Een huurder kiezen: zo selecteer je zorgvuldig

Heb je een woning te huur en melden zich meer mensen dan je kunt ontvangen? Dan moet je kiezen. Een huurder selecteren doe je zorgvuldig: je zoekt iemand die de huur kan betalen, goed met je woning omgaat en er graag woont. Tegelijk gelden er regels voor hoe je kiest. In dit blog lees je hoe je een huurder kiest, welke regels er gelden en hoe je het eerlijk en overzichtelijk houdt.

Begin met een heldere werkwijze

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Daarin staat dat verhuurders en verhuurbemiddelaars een werkwijze moeten hebben als ze een huurwoning openbaar aanbieden. Die werkwijze moet woondiscriminatie voorkomen. Volgens Volkshuisvesting Nederland moet hij aan een paar eisen voldoen:

• De selectieprocedure is helder en transparant, en de kandidaat-huurder kent hem.

• De selectiecriteria zijn niet-discriminerend.

• Je legt afgewezen kandidaten uit waarom je voor een andere huurder hebt gekozen.

Sinds 1 januari 2024 moet die werkwijze ook schriftelijk zijn vastgelegd en openbaar toegankelijk zijn. Je past hem aan als dat nodig is, en werken er mensen voor je, dan kennen zij hem ook.

Voor jou betekent dat: schrijf vooraf op hoe je kiest. Bijvoorbeeld welke stukken je vraagt, wanneer iemand in aanmerking komt en in welke volgorde je kandidaten bekijkt. Zet die werkwijze bij je advertentie of stuur hem mee als iemand reageert. Dan weet iedereen waar hij aan toe is.

Welke criteria mag je gebruiken?

Je mag kiezen op zaken die met de huur te maken hebben. Denk aan:

• Of de huurder de huur kan betalen, bijvoorbeeld met een werkgeversverklaring of loonstroken.

• De ingangsdatum die hij wil, en hoe lang hij wil blijven.

• Het aantal mensen dat in de woning komt wonen, als dat past bij de grootte.

• Afspraken die bij de woning horen, zoals huisdieren of roken, als je die vooraf duidelijk noemt.

Wat je niet mag, is kiezen op afkomst, geloof, geslacht, seksuele voorkeur, handicap of andere gronden die de wet beschermt. Discriminatie is strafbaar en ook in de Wet goed verhuurderschap verboden. De gemeente kan handhaven als een verhuurder of bemiddelaar discrimineert, en elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag.

Stukken opvragen zonder te veel te vragen

Om te zien of een kandidaat de huur kan betalen, vraag je stukken op. Vraag alleen wat je echt nodig hebt, en pas in de fase waarin het ertoe doet. Een werkgeversverklaring en recente loonstroken zijn gebruikelijk. Vraag een kopie van een identiteitsbewijs pas als jullie tot een contract komen, en vraag de kandidaat dan het burgerservicenummer af te schermen. Bewaar de stukken veilig en gooi ze weg als je ze niet meer nodig hebt.

Bespreek ook hoe je de stukken beoordeelt. Een vaste grens voor het inkomen is duidelijk voor iedereen, zolang je hem voor alle kandidaten op dezelfde manier toepast.

Van reactie naar bezichtiging

Hoe meer mensen reageren, hoe belangrijker het is dat je een goede eerste selectie maakt. Lees de reacties in een vaste volgorde en kijk eerst of iemand aan je criteria voldoet. Nodig dan de kandidaten uit die passen.

Op WonendNederland werkt het ook andersom. Aanbieders zien alleen zoekers die voor minstens 70 procent bij hun woning passen, met de redenen erbij. Zo zie je meteen waarom iemand bij je woning past, voordat je hem uitnodigt. Je bepaalt zelf wanneer je beschikbaar bent, en geinteresseerden vragen een bezichtiging aan in een vrij moment. Het is nog een verzoek: de afspraak staat zodra jij bevestigt, en past het moment niet, dan stel je een ander moment voor.

Bij de bezichtiging leer je de kandidaat kennen. Vertel eerlijk over de woning, de buurt en de afspraken, en geef ruimte voor vragen. Een goede huurder stelt ook vragen aan jou.

De keuze maken en uitleggen

Heb je je keuze gemaakt, laat het de gekozen huurder dan weten en spreek een moment af om het contract te tekenen. Laat de andere kandidaten ook weten dat ze niet gekozen zijn, en leg kort uit waarom. Dat hoort bij je werkwijze, en het voorkomt dat mensen blijven wachten.

Zet daarna de afspraken op papier. Mondelinge afspraken over de huur moet je volgens de Wet goed verhuurderschap schriftelijk bevestigen. Vraag je een borg, dan is die voor contracten vanaf 1 juli 2023 hoogstens twee maanden kale huur.

Na het huurder kiezen: contract en informatie op papier

Heb je je huurder gekozen, leg de afspraken dan schriftelijk vast. Volgens Volkshuisvesting Nederland moet een verhuurder een schriftelijk huurcontract geven en de huurder informeren over onder meer de borg, de servicekosten en het meldpunt van de gemeente. Doe dat voor de sleutel overgaat. Zo weet je nieuwe huurder waar hij aan toe is, en voorkom je discussie achteraf. Het contact met de huurder blijft bij jou, ook na het huurder kiezen.

Veelgestelde vragen over een huurder selecteren

Mag ik kiezen voor de eerste die reageert? Ja, als dat je werkwijze is en je die vooraf bekendmaakt. Het belangrijkste is dat je voor iedereen dezelfde regels gebruikt.

Moet ik een afgewezen kandidaat echt uitleggen waarom? Ja. Volgens de Wet goed verhuurderschap leg je afgewezen kandidaten uit waarom je voor een andere huurder hebt gekozen.

Geldt dit ook als ik maar een woning verhuur? De regels van goed verhuurderschap gelden voor alle verhuurders, dus ook als je een woning verhuurt.

Hoe houd ik overzicht als er veel reacties komen? Bekijk de reacties in een vaste volgorde en noteer wie aan je criteria voldoet. Op WonendNederland zie je alleen zoekers die voor minstens 70 procent bij je woning passen, met de redenen erbij, en nodig je ze met een knop uit. Zij vragen een bezichtiging aan in een vrij moment, en de afspraak staat zodra jij bevestigt. Zo wordt huurder selecteren een vaste routine.

Mag ik een kandidaat om een verhuurdersverklaring vragen? Ja. Een verklaring van de vorige verhuurder laat zien of iemand de huur op tijd betaalde en goed met de woning omging. Vraag hem aan elke kandidaat die je serieus overweegt, zodat je iedereen op dezelfde manier beoordeelt. Zet in je werkwijze dat je erom vraagt, dan weet een kandidaat het vooraf en kan hij hem op tijd regelen.

Je volgende huurder zoekt al. Plaats je woning zelf, zonder tussenpersoon, en zie welke zoekers bij je woning passen en waarom.

Zie hoe je passende huurders vindt