Kosten huurwoning: borg, servicekosten en bemiddeling

Wie een huurwoning zoekt, kijkt vaak eerst naar het bedrag in de advertentie. Maar de kosten van een huurwoning zijn meer dan alleen de huur. Er komen servicekosten bij, je betaalt bij de start meestal een borg en soms vraagt iemand ook nog bemiddelingskosten. Wie dat vooraf weet, komt niet voor verrassingen te staan. In deze blog lees je welke kosten er zijn, welke wel en niet mogen en hoe je ze controleert. Woningen die bij je passen, passen ook bij je portemonnee.

Kale huur en servicekosten: twee verschillende dingen

De huur die je per maand betaalt, bestaat vaak uit twee delen. Met de kale huur betaal je alleen voor de woning, zonder extra's. Daarnaast betaal je soms servicekosten. Dat zijn kosten voor zaken die bij de woning horen maar niet de woning zelf zijn.

Denk bij servicekosten bijvoorbeeld aan:

• het schoonmaken en verlichten van een gedeelde hal of trappenhuis
• het onderhoud van een lift
• een huismeester of conciërge
• meubels of witgoed die de verhuurder in de woning heeft gezet
• soms energie of water, als er geen eigen meter is

Vraag altijd om een overzicht waarin de kale huur en de servicekosten apart staan. Dat is belangrijk, want een huurverhoging wordt berekend over de kale huur. Staat alles op één hoop, dan weet je niet waar je voor betaalt. Bovendien hoort er jaarlijks een afrekening te komen waarin staat wat al die posten echt kostten. Betaalde je te veel voorschot, dan krijg je dat terug.

De borg: wat is het en hoeveel mag het zijn?

Bij de start van de huur vraagt een verhuurder bijna altijd een borg, ook wel waarborgsom genoemd. Dat bedrag dient als zekerheid voor de verhuurder, bijvoorbeeld als je bij vertrek schade achterlaat of een huurachterstand hebt.

Voor de borg geldt een wettelijk maximum. Volgens de Rijksoverheid mag de borg sinds 2023 niet hoger zijn dan twee keer de kale maandhuur. Daarnaast staat in de wet hoe snel je het geld na het einde van de huur terug hoort te krijgen. Lees de actuele regels altijd na bij de Rijksoverheid, want regels kunnen veranderen.

Een paar tips rond de borg:

• maak het bedrag over per bank, met een duidelijke omschrijving, zodat je een bewijs hebt
• maak pas geld over als je binnen bent geweest en het contract getekend in huis hebt
• loop op de eerste dag samen door de woning en leg met foto's vast welke gebreken er al zijn

Zo'n verslag van de staat van de woning is je beste bescherming. Zonder dat rapport is het bij vertrek jouw woord tegen dat van de verhuurder.

Bemiddelingskosten: mag dat?

Huur je een woning via een makelaar of bemiddelaar, dan vraagt die soms bemiddelingskosten, contractkosten of administratiekosten. Werkt die partij ook voor de verhuurder, dan is zo'n rekening aan jou meestal niet toegestaan. Een bemiddelaar mag zich niet door beide kanten laten betalen voor hetzelfde werk.

Word je toch zo'n bedrag gevraagd, betaal het dan niet zomaar. Vraag eerst waar het geld voor is en zoek de regels op bij de Huurcommissie of de Rijksoverheid. Ben je al akkoord gegaan en blijkt het niet toegestaan, dan is terugvorderen vaak mogelijk.

Kosten die niet in de advertentie staan

Naast de huur, de servicekosten en de borg zijn er kosten die je zelf moet regelen. Die vergeten mensen vaak bij het uitrekenen van hun budget.

• energie: gas, stroom of stadsverwarming, als dat niet in de servicekosten zit
• water
• internet en televisie
• gemeentelijke belastingen, zoals afvalstoffenheffing en rioolheffing
• een inboedelverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering
• verhuiskosten en de inrichting van je nieuwe woning

Vooral de energiekosten kunnen flink verschillen per woning. Een woning met een goed energielabel kost per maand vaak minder aan energie dan een slecht geïsoleerde woning. Vraag de verhuurder naar het energielabel en, als dat kan, naar een indicatie van het verbruik van de vorige bewoner.

Zo reken je uit wat een huurwoning je kost

Tel alle maandelijkse kosten bij elkaar op: kale huur, servicekosten, energie, water, internet, verzekeringen en de gemeentelijke lasten omgerekend naar een maandbedrag. Pas dan weet je wat de woning je werkelijk kost.

Leg dat totaal naast je netto inkomen. Hou rekening met je andere vaste uitgaven en met ruimte voor onverwachte kosten. Zet daarnaast de eenmalige kosten op een rij, zoals de borg, de verhuizing en de inrichting, en kijk of je die kunt betalen zonder in de problemen te komen.

Heb je een lager inkomen, kijk dan of je recht hebt op huurtoeslag. Of dat zo is, bepalen onder meer wat je verdient, wat je aan spaargeld hebt en wat de huur is. Bij de Belastingdienst kun je een proefberekening maken.

Lees het huurcontract voor je tekent

Alle afspraken over kosten horen in het huurcontract te staan: de kale huur, de servicekosten, de borg en wanneer je die terugkrijgt. Neem er de tijd voor en zet pas je handtekening als alles helder is. Lijkt een regel niet te kloppen, vraag dan advies, bijvoorbeeld bij de Huurcommissie. Een bepaling die tegen de wet ingaat, is niet geldig, ook niet met jouw handtekening eronder.

Kosten huurwoning: de eerste maand

Bij de kosten van een huurwoning denk je vaak aan de maandhuur. Reken ook de eerste maand goed door. Dan betaal je meestal de borg en de eerste huur tegelijk, en komen er kosten bij voor de verhuizing, gordijnen en vloer als de woning leeg wordt opgeleverd, en de aansluiting van internet. Zet ze vooraf op een rij, zodat je niet krap komt te zitten. Betaal nooit vooraf borg of huur voor een woning die je niet zag.

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder de servicekosten zomaar verhogen?
Het voorschot kan worden aangepast, maar de verhuurder moet de werkelijke kosten eens per jaar verantwoorden. Je betaalt uiteindelijk wat het echt kostte.

Wanneer krijg ik mijn borg terug?
Na het einde van de huur, binnen de termijn die de wet stelt. Heb je schade achtergelaten, dan mag de verhuurder de kosten daarvan inhouden.

Wat als ik denk dat mijn huur te hoog is?
Dan kun je bij de Huurcommissie laten toetsen of de huur past bij de punten van de woning.

Een studio of kamer huren: vraag door naar wat erbij hoort

Huur je een studio of een kamer, dan zijn de afspraken vaak anders dan bij een gewone huurwoning. Bij een studio deel je soms de meters met andere bewoners, of zitten gas, stroom en internet in een vast bedrag. Vraag dan altijd welke kosten precies in dat bedrag zitten en of het jaarlijks wordt afgerekend.

Bij een kamer deel je vaak keuken, badkamer of wasmachine. Vraag wie de schoonmaak van die ruimtes regelt en of daar een aparte bijdrage voor is. Zet alles op papier voordat je tekent. Wil je eerst weten wat huren in jouw regio ongeveer kost, kijk dan bij de huurprijzen op onze pagina over de woningmarkt, met de cijfers van het CBS.

Je inkomen en de huurprijs naast elkaar

Veel verhuurders vragen bij een reactie naar je inkomen. Ze willen weten of je de huur elke maand kunt betalen, en vragen daarom vaak om een loonstrook, een werkgeversverklaring of een jaaropgave. Welke eis een verhuurder stelt, verschilt per woning en per verhuurder; vraag het dus na voor je reageert.

Kijk zelf ook eerlijk naar je inkomen. Tel de kale huur, de servicekosten en je vaste lasten zoals energie, water en verzekeringen bij elkaar, en kijk wat er daarna overblijft voor boodschappen en onverwachte uitgaven. Stuur je gegevens alleen naar een verhuurder die je hebt ontmoet en die je vertrouwt.

Huurprijzen vergelijken met de cijfers erbij

Of een huur redelijk is, zie je pas als je hem vergelijkt. Kijk naar woningen van ongeveer dezelfde grootte, staat en ligging in dezelfde buurt, en let erop wat er in de prijs zit: alleen de kale huur, of ook servicekosten, energie of meubels. Zo vergelijk je eerlijk.

Wil je weten hoe de huurprijzen in je regio zich ontwikkelen, kijk dan bij Woningmarkt in cijfers. Daar staan de cijfers met de bron erbij. Eigen bedragen noemen we hier niet, want die verschillen per plaats en per woning. Ziet een huur er veel lager uit dan de rest, wees dan voorzichtig: betaal nooit vooraf borg of huur voordat je de woning hebt gezien.

Twee woningen eerlijk naast elkaar zetten

Twijfel je tussen twee woningen, dan helpt het om de kosten precies naast elkaar te zetten. Een woning met een lagere kale huur lijkt goedkoper, maar kan duurder uitvallen als de servicekosten hoger zijn of als gas en licht niet zijn inbegrepen. Bij de andere woning zit misschien juist meer in de prijs.

Zet per woning op een rij: de kale huur, de servicekosten en wat daar onder valt, de borg, de kosten voor energie en water, en wat je kwijt bent aan reizen. Vraag de verhuurder om een overzicht van de servicekosten. Pas als je alles naast elkaar hebt, zie je welke van de woningen je echt het minst kost per maand. Maak nooit geld over aan iemand die je nog niet hebt ontmoet.

Kosten van een huurwoning in een stad als Amsterdam

In een stad als Amsterdam zoeken veel mensen tegelijk naar een huurwoning, en dan wordt er soms meer gevraagd dan mag. Lees daarom elke rekening goed, ook in een drukke markt. Vraag wat er in de servicekosten zit en of je er elk jaar een overzicht van krijgt. Let op bemiddelingskosten: werkt een makelaar voor de verhuurder, dan mag hij jou daar niets voor rekenen, ook niet onder een andere naam. Vraag bij de borg hoe hoog die is en wanneer je hem terugkrijgt. Twijfel je over de huurprijs, kijk dan wat vergelijkbare woningen in de stad kosten. Maak nooit geld over aan iemand die je nog niet hebt ontmoet.

Weet waar je voor tekent

De kosten van een huurwoning zijn goed te overzien als je weet waar je op moet letten. Vraag om een helder overzicht, betaal nooit vooraf zonder contract en controleer de borg en eventuele bemiddelingskosten. Daarna zoek je op WonendNederland gericht naar huurwoningen die in je budget passen.

Bekijk huurwoningen