Kosten koper: wat valt eronder?

Bij een bestaande koopwoning zie je in de advertentie vaak de letters k.k. achter de vraagprijs. Dat staat voor kosten koper. Het betekent dat je als koper naast de koopsom nog een aantal kosten zelf betaalt. Wie daar pas laat achter komt, kan flink schrikken. In dit blog lees je welke kosten koper er meestal onder vallen, welke kosten je zelf kiest en hoe je ze vooraf meeneemt in je plannen. Bedragen noemen we bewust niet: die verschillen per woning en veranderen in de loop van de tijd.

Wat betekent kosten koper precies?

Kosten koper wil zeggen dat de kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper komen. Het gaat om de kosten die nodig zijn om de woning op jouw naam te zetten, en om kosten die horen bij je hypotheek. Ze komen bovenop de prijs die je met de verkoper afspreekt.

Het tegenovergestelde zie je vooral bij nieuwbouw: vrij op naam, afgekort v.o.n. Daar zitten een aantal van deze kosten al in de koopsom. Vergelijk je een bestaande woning met een nieuwbouwwoning, let dan goed op welke van de twee er achter de prijs staat.

De kosten die bijna altijd onder kosten koper vallen

Een deel van de kosten kun je niet ontlopen als je een bestaande woning koopt. Dit zijn de vaste posten:

• Overdrachtsbelasting: belasting die je betaalt bij de aankoop van een woning. Hoeveel je betaalt en of je een vrijstelling krijgt, hangt af van je situatie. Check de actuele regels bij de Belastingdienst.
• De notaris voor de leveringsakte: de notaris maakt de akte op waarmee de woning officieel van de verkoper naar jou gaat.
• De inschrijving bij het Kadaster: de notaris laat de overdracht inschrijven, zodat in de openbare registers staat dat jij de eigenaar bent. Die kosten lopen meestal via de notaris.

Op de nota van de notaris zie je deze posten vaak samen terug. Vraag vooraf een offerte bij een paar notarissen; de tarieven verschillen.

Kosten die horen bij je hypotheek

Leen je geld voor de woning, dan komen er kosten bij die met de financiering te maken hebben. Ook die vallen in de praktijk onder de kosten koper.

• De hypotheekakte: de notaris legt ook je hypotheek vast in een akte. Vaak doet dezelfde notaris de leveringsakte en de hypotheekakte samen.
• Taxatie: veel geldverstrekkers vragen een taxatierapport om de waarde van de woning vast te stellen.
• Advies en bemiddeling: laat je je begeleiden door een hypotheekadviseur, dan betaal je daarvoor.

Welke kosten je mag meefinancieren of fiscaal mag aftrekken, verschilt per situatie. Laat je daarover informeren door je adviseur en check de regels bij de Belastingdienst.

Kosten die je zelf kiest

Naast de vaste posten zijn er kosten waar je zelf voor kiest. Ze zijn niet verplicht, maar kunnen je wel veel zekerheid geven.

• Een bouwkundige keuring: een keurder bekijkt de staat van het huis, zodat je weet welk onderhoud eraan komt.
• Een aankoopmakelaar: hij helpt je bij het bieden en onderhandelen en kijkt mee naar het koopcontract.
• Een eigen jurist of adviseur bij een bijzondere situatie, zoals erfpacht of een verhuurde woning.

Bij het bieden kun je een keuring en de financiering ook als voorwaarde opnemen. Op WonendNederland bied je met voorwaarden, zoals financiering, een bouwkundige keuring of de verkoop van je eigen woning.

Zo neem je de kosten koper mee in je budget

Het beste moment om naar de kosten koper te kijken is voor je eerste bezichtiging. Dan weet je wat je echt kunt besteden aan de koopsom zelf.

• Zet de vaste posten op een rij en vraag offertes op voor notaris, taxatie en advies.
• Bespreek met je adviseur welk deel je uit eigen geld betaalt.
• Houd ruimte over voor verhuizen, inrichting en eerste klussen.
• Reken je maandlasten door, zodat je weet welke koopsom bij je past.

Kijk voor de prijsontwikkeling in je regio op Woningmarkt in cijfers. Daar staan de huizenprijzen met bron, zodat je je verwachting kunt toetsen.

Kosten koper meenemen bij het vergelijken van huizen te koop

Vergelijk je verschillende huizen te koop, dan lijkt de vraagprijs het belangrijkste getal. Maar de kosten koper horen er altijd bij. Vooral als je een bestaand huis naast een nieuwbouwwoning legt, kan het verschil groter zijn dan het lijkt, omdat bij nieuwbouw vaak vrij op naam geldt en bij een bestaande woning kosten koper.

Maak daarom voor elk huis dezelfde rekensom: de koopsom, de vaste kosten koper en wat je verwacht te besteden aan een keuring, verhuizen en eerste klussen. Een huis dat goedkoper lijkt maar veel onderhoud nodig heeft, kan uiteindelijk meer kosten dan een duurder huis dat er goed bij staat. Vraag de verkoper naar het onderhoud van de afgelopen jaren en lees het energielabel.

Zo vergelijk je huizen te koop op wat ze je echt kosten, en niet alleen op het getal in de advertentie. Bewaar de huizen die je interessant vindt als favoriet, dan heb je ze later snel weer bij de hand.

Kosten koper bij een appartement

Koop je een appartement, dan gelden in grote lijnen dezelfde kosten koper als bij een huis. Er komt wel iets bij waar je op moet letten: de Vereniging van Eigenaren. Je betaalt elke maand een bijdrage aan de VvE voor onderhoud en verzekering van het gebouw. Die bijdrage valt niet onder de kosten koper, maar hoort wel in je maandlasten. Vraag de verkoper hoe hoog de bijdrage is, hoe groot de reserve van de VvE is en of er groot onderhoud gepland staat. Lees ook de verslagen van de VvE, dan weet je wat er de komende jaren aankomt.

Kosten koper bij een garage of berging erbij

Koop je later een garage of berging bij je huis, reken dan met een ander tarief. Volgens de Belastingdienst geldt het tarief van 10,4 procent overdrachtsbelasting voor aanhorigheden die je niet gelijk met een woning koopt, zoals een tuin, garage of schuur. Koop je ze tegelijk met je huis, vraag dan de notaris welk tarief geldt. Zo houd je de kosten koper ook voor die extra ruimte in beeld. Zet de garage of berging daarom als aparte regel in je overzicht van de kosten koper, met de overdrachtsbelasting en de notariskosten die erbij horen. Dan vergelijk je eerlijk wat de extra ruimte je echt kost.

Kort samengevat

Kosten koper zijn de kosten die je als koper bovenop de koopsom betaalt: overdrachtsbelasting, de notaris en het Kadaster, plus de kosten van je hypotheek. Daarnaast kies je zelf voor een keuring of een aankoopmakelaar. Wie dit vooraf uitzoekt, zoekt met een realistisch budget naar woningen die bij je passen. Reken je maandlasten door voor je gaat bieden, dan kom je niet voor verrassingen te staan.

Reken je maandlasten door