Bedrijfspand verhuren als particulier: dit regel je anders

Je hebt als particulier een bedrijfspand: een winkel die je erfde, een kantoorruimte naast je woning of een loods die je niet meer gebruikt. Je wilt het verhuren, maar je merkt al snel dat het anders werkt dan een woning verhuren. In dit blog lees je wat je als particulier bij een bedrijfspand anders regelt dan bij een woning: het soort ruimte, de huurbescherming, de btw en hoe je een huurder vindt. Bedragen noemen we niet; die verschillen per pand en per afspraak.

Bedrijfspand verhuren als particulier: wat is anders?

Bij een woning beschermt de wet de huurder sterk: er zijn regels voor de huurprijs, de borg en het opzeggen. Bij een bedrijfspand ligt dat anders. Je spreekt veel meer zelf af met je huurder. Dat geeft vrijheid, maar het betekent ook dat je contract het werk moet doen. Wat je niet opschrijft, is later lastig te bewijzen.

Het eerste wat je moet weten: om wat voor ruimte gaat het? Volgens Ondernemersplein van de overheid kent de wet twee soorten bedrijfsruimte, en voor elk gelden andere regels.

Twee soorten bedrijfsruimte

• Middenstandsbedrijfsruimte: een pand waar publiek komt en waar de huurder direct zijn producten of diensten levert. Denk aan een winkel, een kapper, een restaurant of een garage.
• Overige bedrijfsruimte: alles daarbuiten, zoals een kantoor, een werkplaats, een pakhuis of een loods.

Bij een middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder huurbescherming. De eerste huurperiode is 5 jaar en wordt daarna automatisch met nog eens 5 jaar verlengd. In die periode kunnen jij en je huurder het contract niet zomaar opzeggen. Spreek je een periode van 2 jaar of korter af, dan heeft de huurder geen huurbescherming; blijft hij daarna toch, dan wordt het automatisch een contract van 5 jaar. Opzeggen gaat met een aangetekende brief of via een deurwaarder, met een opzegtermijn van minimaal een jaar.

Bij overige bedrijfsruimte heeft de huurder geen huurbescherming en geen huurprijsbescherming. De opzegtermijn is gelijk aan de betalingstermijn: betaalt je huurder per maand, dan is de opzegtermijn minimaal een maand, tenzij jullie iets anders afspreken.

Twijfel je in welke soort jouw pand valt, laat het dan uitzoeken voordat je een contract tekent. Het maakt veel uit voor hoe lang je aan een huurder vastzit.

Btw over de huur

Bij een woning speelt btw geen rol. Bij een bedrijfspand wel een beetje. Over de huurprijs hoeft geen btw betaald te worden, zowel bij middenstandsbedrijfsruimte als bij overige bedrijfsruimte. Je mag als verhuurder wel btw in rekening brengen, als je huurder dat ook wil en aan de voorwaarden voldoet. Dat heeft gevolgen voor je eigen belastingaangifte. Vraag het daarom na bij de Belastingdienst of een adviseur voordat je het in je contract zet.

Mag de huurder er zijn bedrijf beginnen?

Een huurder kan alleen iets met je pand als zijn bedrijf er volgens de gemeente mag zitten. Dat staat in het omgevingsplan. Een kantoor in een pand dat bedoeld is als winkel, of een werkplaats met lawaai naast woningen, mag niet altijd. Het is slim om dit samen met je huurder na te kijken voordat jullie tekenen. In het Omgevingsloket zie je via Regels op de kaart welke regels er op een adres gelden. Zo voorkom je dat een huurder na een paar maanden weg moet.

Wat je in je contract regelt

Omdat je bij een bedrijfspand meer zelf afspreekt, is je contract belangrijk. Zet er in ieder geval in:

• de looptijd en de opzegtermijn;
• de huurprijs en of en hoe die jaarlijks verandert;
• of je btw rekent;
• wat de huurder met het pand mag doen, en wat niet;
• wie welk onderhoud betaalt;
• of onderhuur mag;
• in welke staat de huurder het pand teruggeeft.

Veel verhuurders gebruiken een modelcontract voor bedrijfsruimte als basis. Laat het bij twijfel nakijken.

Een huurder vinden

Een ondernemer zoekt anders dan een woningzoeker. Hij kijkt naar de ligging, de bereikbaarheid, parkeren, de oppervlakte en wat er in het pand mag. Zet dat dus duidelijk in je advertentie, met goede foto's en de vierkante meters.

Op Wonend Nederland plaats je ook een bedrijfspand gratis. Je zet je pand zelf online, zonder tussenpersoon, en het contact met je huurder blijft bij jou. Geinteresseerden vragen een bezichtiging aan in een vrij moment, en de afspraak staat zodra jij bevestigt. Hoe je stap voor stap een huurder voor een bedrijfspand vindt, lees je in onze gids over een huurder vinden voor je bedrijfspand.

Een huurder kiezen voor je bedrijfspand

Bij een bedrijfspand verhuren kies je niet alleen een persoon, maar een bedrijf. Vraag een uittreksel van de inschrijving bij de KvK en laat de huurder vertellen wat hij in het pand gaat doen. Past dat bij de bestemming en bij de buren? Vraag ook hoe lang het bedrijf al bestaat en hoe het de huur betaalt. Spreek af welke zekerheid je vraagt voordat de sleutel overgaat, en leg die afspraak vast in het contract. Ga samen door het pand en maak foto's van de staat bij de start.

Veelgestelde vragen over bedrijfspand verhuren als particulier

Heb ik als particulier een vergunning nodig om een bedrijfspand te verhuren? Voor het verhuren zelf meestal niet, maar je huurder moet zijn bedrijf er wel mogen uitoefenen volgens het omgevingsplan. Check dat samen.

Kan ik de huur zelf bepalen? Ja, bij een bedrijfspand spreek je de huurprijs samen met je huurder af. Bij een middenstandsbedrijfsruimte kan de huurder na een periode wel om een nieuwe huurprijs vragen; leg vast hoe jullie dat doen.

Wat als mijn huurder failliet gaat? Spreek vooraf een waarborgsom of bankgarantie af, en leg vast wat er gebeurt met spullen die in het pand achterblijven.

Hoe lang zit ik vast aan de huurder van een winkelpand? Bij een middenstandsbedrijfsruimte loopt de eerste periode 5 jaar en wordt hij daarna automatisch met 5 jaar verlengd. Spreek je 2 jaar of korter af, dan heeft de huurder geen huurbescherming, maar blijft hij daarna, dan wordt het alsnog een contract van 5 jaar.

Moet ik btw rekenen over de huur van mijn bedrijfspand? Nee, de huur is vrijgesteld. Je mag wel met btw verhuren als je huurder dat ook wil en aan de voorwaarden voldoet. Vraag het eerst na bij de Belastingdienst, want het raakt je eigen aangifte.

Maak een gratis account voor aanbieders