Erfpacht bij een koophuis: wat betekent het voor jou?

Erfpacht kom je tegen als je een huis koopt en in de advertentie of de stukken staat dat de grond niet bij de woning hoort. Dan koop je wel het huis, maar is de grond eigendom van een ander, vaak de gemeente. Dat klinkt ingewikkeld, maar als je weet hoe het werkt, kun je er een goede afweging over maken. In deze blog lees je wat erfpacht is, welke vormen er zijn en wat je vooraf nakijkt. Van je budget tot de sleutel: zo weet je wat je koopt.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een recht om de grond van een ander te gebruiken. De eigenaar van de grond heet de erfverpachter. Dat is vaak een gemeente, maar het kan ook een woningcorporatie, een kerk, een stichting of een particulier zijn. Jij bent als koper de erfpachter: je mag de grond gebruiken alsof hij van jou is, onder de voorwaarden die in de afspraken staan.

Voor dat gebruik betaal je meestal een vergoeding aan de erfverpachter. Die vergoeding heet de canon. Bij sommige erfpacht is de canon al voor een lange periode of voor altijd vooruit betaald, dat heet afgekocht.

Erfpacht verandert niets aan het wonen zelf. Je woont in je huis, je mag het verbouwen binnen de regels en je mag het later weer verkopen. Het verschil zit in de afspraken over de grond en de kosten die daarbij horen.

De vormen van erfpacht

Erfpacht is niet overal hetzelfde. Elke erfverpachter heeft eigen voorwaarden, die meestal in algemene bepalingen staan. De belangrijkste verschillen:

• Tijdelijk of eeuwigdurend: bij tijdelijke erfpacht loopt het recht af na een vaste periode, bij eeuwigdurende erfpacht niet.
• Lopende canon of afgekocht: je betaalt elk jaar of elk half jaar, of de canon is voor een periode of voor altijd vooruit betaald.
• Aanpassing van de canon: bij lopende canon staat in de voorwaarden of en wanneer het bedrag verandert, bijvoorbeeld aan het einde van een tijdvak.

Welke vorm er bij een woning hoort, lees je in de akte van de woning en in de algemene bepalingen van de erfverpachter. Die stukken vraag je op bij de verkoper of de verkopend makelaar.

Wat je vooraf nakijkt

Erfpacht is geen reden om een woning af te wijzen, maar het hoort wel bij je afweging. Kijk deze punten na voordat je een bod doet:

• Wie is de erfverpachter, en welke algemene bepalingen gelden?
• Is de canon afgekocht? Zo ja, tot wanneer?
• Is er een lopende canon? Hoe hoog is hij nu, en wanneer kan hij veranderen?
• Wanneer eindigt het huidige tijdvak, en wat gebeurt er dan?
• Zijn er regels over verbouwen, verhuren of het gebruik van de woning?

Laat je bij twijfel goed informeren. De notaris legt de erfpacht bij de overdracht uit in de akte, maar het is beter om de voorwaarden al te kennen voordat je biedt. Ook een aankoopmakelaar of de erfverpachter zelf kan je vragen beantwoorden.

Erfpacht en je hypotheek

Een lopende canon is een vaste last naast je hypotheek. Neem hem daarom mee als je uitrekent wat je per maand kunt betalen. Een geldverstrekker kijkt bij de beoordeling van je hypotheek ook naar de erfpacht, de canon en de looptijd van het recht. Vraag een hypotheekadviseur hoe dat bij jouw situatie uitpakt.

Met de rekenhulp voor maandlasten op WonendNederland krijg je een eerste beeld van de maandlasten van een woning. Tel de canon daar zelf bij op, dan zie je wat je echt per maand kwijt bent.

Erfpacht bij het verkopen later

Ga je de woning later zelf verkopen, dan gaat de erfpacht mee naar de nieuwe eigenaar. Een koper wil dan weten hoe het zit. Bewaar daarom de akte en de algemene bepalingen goed, en houd bij of je de canon hebt afgekocht of omgezet. Hoe duidelijker je de erfpacht kunt uitleggen, hoe makkelijker het gesprek met een koper gaat.

Hoe je zoekt naar een koophuis met of zonder erfpacht

In veel advertenties staat bij de kenmerken of de grond eigen grond is of erfpacht. Lees die kenmerken altijd, en vraag de stukken op zodra een woning je interesse heeft. Heb je via een advertentie rechtstreeks contact met de aanbieder, stel je vragen over erfpacht dan direct aan de verkoper.

Erfpacht bij appartementen te koop

Kijk je naar appartementen te koop, dan geldt de erfpacht vaak voor de grond onder het hele gebouw. Jouw appartement is dan een deel van dat geheel. Vraag de verkoper en de Vereniging van Eigenaren hoe het geregeld is: betaal je de canon zelf of loopt hij via de VvE, is hij afgekocht, en wanneer loopt het tijdvak af?

Lees de erfpachtvoorwaarden en de akte van splitsing voordat je biedt. Dan weet je of er later kosten op je af kunnen komen en hoe die over de eigenaren worden verdeeld. Twijfel je, neem de stukken dan door met de notaris of een adviseur. Bieden doe je op WonendNederland met voorwaarden, zoals financiering en een bouwkundige keuring.

Erfpacht bij bouwkavels

Erfpacht kom je niet alleen tegen bij een bestaand huis. Ook bij bouwkavels geeft een gemeente de grond soms in erfpacht uit in plaats van hem te verkopen. Je bouwt dan je eigen huis, maar de grond eronder blijft van de gemeente. Of dat zo is en onder welke voorwaarden, verschilt per gemeente en soms per project.

Lees daarom bij elke kavel goed wat er in de stukken staat over de grond: koop je hem, of krijg je een recht van erfpacht? Vraag het bij je gemeente na voordat je een bod doet of een architect inschakelt. Op WonendNederland vind je naast woningen ook bouwkavels te koop, per plaats en op de kaart, zodat je de mogelijkheden naast elkaar ziet.

Erfpacht in een stad als Amsterdam

In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, komt erfpacht veel voor. Zoek je daar een koophuis of appartement, dan is de kans groot dat je met erfpacht te maken krijgt. Dat hoeft geen bezwaar te zijn, maar het hoort wel in je afweging.

Vraag bij elke woning welke afspraken er gelden: is de canon voor lange tijd afgekocht, of betaal je elk jaar? En tot wanneer loopt het huidige tijdvak? De regels kunnen per gemeente en per periode verschillen, dus lees ze na bij de gemeente zelf en neem ze mee in het gesprek met je hypotheekadviseur. Vergelijk daarna woningen met en zonder erfpacht op wat ze je per maand echt kosten. Van je budget tot de sleutel: zo weet je waar je aan toe bent.

Erfpacht per gemeente en per wijk

Erfpacht is niet overal hetzelfde geregeld. Het hangt af van de gemeente of de andere eigenaar van de grond, en soms zelfs van de wijk waarin het huis staat. In de ene wijk is de grond van de eigenaar van het huis, een paar straten verder is hij in erfpacht uitgegeven. Kijk daarom bij elk huis opnieuw hoe het zit, ook als je eerder al in dezelfde stad hebt gekeken. Vraag de verkoper naar de akte van erfpacht en de voorwaarden, en lees ze zelf voordat je biedt. Bij het Kadaster kun je nagaan wie de eigenaar van de grond is. Zo weet je per huis waar je aan toe bent.

Erfpacht vergelijken tussen twee koophuizen

Twijfel je tussen twee koophuizen en heeft er een erfpacht, vergelijk ze dan niet alleen op de vraagprijs. Tel bij het huis met erfpacht de canon op bij je maandlasten, en kijk wanneer het tijdvak afloopt. Is de canon voor lange tijd afgekocht, dan scheelt dat in je maandlasten, maar vaak zit het dan in de prijs. Vraag de verkoper zelf naar de canon en de looptijd, en laat je adviseur meerekenen. Zo vergelijk je eerlijk wat elk huis je per maand kost.

Veelgestelde vragen over erfpacht

Is erfpacht slecht? Nee. Het is een andere manier van eigendom van de grond. Het hangt af van de voorwaarden en de kosten of het voor jou en je budget werkt.

Kan ik de grond kopen? Soms. Sommige erfverpachters bieden de mogelijkheid om de grond te kopen of de canon af te kopen. Vraag het na bij de erfverpachter.

Waar vind ik de voorwaarden? In de akte van de woning en in de algemene bepalingen van de erfverpachter. Vraag ze op bij de verkoper voordat je biedt.

Zoek je een koophuis en wil je weten waar je aan toe bent? Lees bij elke woning of er erfpacht op de grond rust, en vraag de stukken op voordat je bezichtigt.

Reken je maandlasten door