Appartement kopen: de VvE en de stukken voor je bod

Ga je een appartement kopen, dan koop je meer dan alleen je eigen woning. Je deelt het gebouw met de andere eigenaren en je wordt lid van hun Vereniging van Eigenaars, de VvE. Op deze pagina lees je wat de VvE doet, welke stukken je vraagt voordat je een bod doet en waar je in die stukken op let.

Appartement kopen: wat koop je eigenlijk?

Bij een appartement koop je een appartementsrecht. Dat is een aandeel in het hele gebouw, met het recht om een bepaald deel daarvan zelf te gebruiken: jouw woning, en vaak een berging of parkeerplek. Het dak, de gevel, het trappenhuis, de lift en de leidingen zijn van alle eigenaren samen. Wie eigenaar is van een appartementsrecht, is van rechtswege lid van de VvE (Burgerlijk Wetboek, Boek 5). Je kunt dus niet kiezen of je meedoet.

Wat van jou is en wat van iedereen, staat in twee stukken:

• De splitsingsakte: hierin is het gebouw opgedeeld in appartementsrechten. Je leest welk deel van jou is en hoe groot je aandeel is in de kosten.
• Het splitsingsreglement: de regels voor alle eigenaren. Bijvoorbeeld over verbouwen, huisdieren, verhuren en wie welk onderhoud betaalt.
• Het huishoudelijk reglement: als de VvE dat heeft, de praktische afspraken over het dagelijks samenleven in het gebouw.

De splitsingsakte en het reglement zijn openbaar en kun je opvragen bij het Kadaster. De verkoper of de makelaar heeft ze meestal ook.

Wat doet de VvE voor jou?

De VvE zorgt voor het onderhoud en het beheer van alles wat je met de andere eigenaren deelt. Ze regelt de opstalverzekering van het gebouw, laat het schilderwerk en het dak onderhouden en spaart voor grote klussen in de toekomst. Daarvoor betaal je elke maand een bijdrage, vaak servicekosten genoemd.

Een paar keer per jaar, of minstens een keer, is er een vergadering. Daar beslissen de eigenaren samen over de begroting, het onderhoud en de regels. Je stem telt mee naar verhouding van je aandeel. Een VvE kan het beheer zelf doen of uitbesteden aan een beheerder.

Welke stukken vraag je op voor je een bod doet?

Bij een appartement weegt de staat van de VvE net zo zwaar als de staat van de woning zelf. Vraag deze stukken op bij de verkoper of de makelaar, en lees ze voordat je een bod doet:

• De splitsingsakte en het splitsingsreglement: mag je doen wat je van plan bent, zoals een keuken verbouwen of de woning later verhuren?
• Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP): welk groot onderhoud komt eraan, en wanneer?
• De jaarstukken en de begroting: hoe hoog is de maandelijkse bijdrage en hoe groot is de reserve?
• De notulen van de laatste vergaderingen: hier staan de discussies, de klachten en de besluiten die nog uitgevoerd moeten worden.
• Een opgave van de VvE-bijdrage voor dit appartement en of de verkoper nog iets moet betalen.

Waar let je op in de stukken van de VvE?

Je leest de stukken niet voor de vorm. Ze vertellen je of er na de koop kosten op je afkomen die je nu nog niet ziet.

De reserve en het onderhoudsplan

Leg het onderhoudsplan naast de reserve. Staat er de komende jaren groot werk gepland, zoals een nieuw dak of nieuwe kozijnen, en is de pot daarvoor klein? Dan is de kans groot dat de eigenaren extra moeten bijleggen, of dat de maandbijdrage omhoog gaat.

Besluiten in de notulen

Staat in de notulen dat de VvE al heeft besloten tot een groot project of een extra heffing? Spreek dan met de verkoper af wie dat betaalt. Lees ook of er onenigheid is tussen eigenaren, of dat er klachten terugkomen over lekkage, geluid of de lift.

Een slapende VvE

Soms bestaat een VvE alleen op papier: geen vergaderingen, geen reserve, geen plan. Dat lijkt goedkoop, maar het onderhoud is dan vaak uitgesteld. Als het gebouw opgeknapt moet worden, betalen de eigenaren dat in een keer.

Wat de servicekosten doen met je maandlasten

De VvE-bijdrage komt bovenop je hypotheek en je eigen vaste lasten. Tel hem mee als je rekent wat je per maand kwijt bent. Met de rekentool voor maandlasten zie je wat een woning per maand kost; zet de VvE-bijdrage er zelf bij.

Bezichtigen: kijk ook naar het gebouw

Bij een bezichtiging van een appartement kijk je verder dan de voordeur. Hoe zien het trappenhuis, de lift, de bergingen en de gevel eruit? Zijn de gezamenlijke ruimtes schoon en is er recent onderhoud gedaan? Zo zie je met eigen ogen of het beeld uit de stukken klopt. Wil je weten hoe je een woning stap voor stap koopt, van zoeken tot sleutel, lees dan Een woning kopen, stap voor stap.

Een appartement kopen in een gebouw met een kleine VvE

Niet elke VvE is een groot complex met een beheerder. In een bovenwoning of een klein gebouw met twee of drie appartementen is er vaak ook een VvE, maar die vergadert soms nooit en heeft geen spaarpot. Vraag bij zo'n appartement extra goed door: is de VvE ingeschreven bij de KVK, is er een meerjarenonderhoudsplan en wie regelt het onderhoud aan dak en gevel? Zo weet je wat je koopt.

Een appartement kopen: van je budget tot de sleutel

Wat je kunt betalen, reken je voor je eigen situatie uit op maandlasten.

Vind je een appartement dat je bevalt, dan vraag je een bezichtiging aan in een vrij moment in de agenda van de aanbieder. Dat moment gaat voor anderen dicht en de aanbieder bevestigt het met een klik. Vraag bij de bezichtiging alvast naar de stukken van de VvE, zodat je ze kunt lezen voor je een bod doet.

Bieden op een appartement

Heb je de stukken van de VvE gelezen en wil je bieden? Op het platform doe je een bod met voorwaarden, zoals financiering of een bouwkundige keuring. Bij sommige woningen kan dat pas na een bevestigde bezichtiging.

Na je bod: de bedenktijd

Is je bod geaccepteerd, dan teken je het koopcontract. Daarna heb je als koper 3 dagen wettelijke bedenktijd, volgens de Rijksoverheid.

Veelgestelde vragen

Maak een gratis account en krijg een seintje bij nieuw aanbod