Kosten verkoper: wat betaal je bij de verkoop van je huis?

Wie zijn huis verkoopt, denkt vooral aan de opbrengst. Toch komen er bij een verkoop ook kosten kijken, en die vallen soms hoger uit dan je verwacht. De kosten verkoper zijn anders dan de kosten koper: de koper betaalt onder meer de overdrachtsbelasting en de notaris voor de akte, jij betaalt vooral wat nodig is om je huis te verkopen en je oude hypotheek af te sluiten. In dit blog zetten we de posten op een rij, zonder bedragen. Die verschillen per huis, per regio en per aanbieder. Zo weet je wat je moet navragen voordat je je huis te koop zet.

De kosten verkoper op een rij

De meeste kosten vallen in een paar groepen. Niet elke post geldt voor iedereen; het hangt af van hoe je verkoopt en hoe je hypotheek in elkaar zit.

• De makelaar, als je er een inschakelt.
• De presentatie van je woning: foto's, een plattegrond, eventueel video.
• Het energielabel.
• Het aflossen van je hypotheek en het doorhalen van de hypotheekinschrijving.
• Een eventuele boete voor het vervroegd aflossen van je hypotheek.
• Dubbele woonlasten of een overbruggingskrediet als je al een nieuwe woning hebt.
• Klusjes en reparaties om je huis verkoopklaar te maken.
• De verhuizing zelf.

Hieronder lopen we ze een voor een langs.

De makelaar en de presentatie

Een verkoopmakelaar rekent meestal courtage: een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag. Daar kunnen nog kosten bij komen voor bijvoorbeeld foto's, de plaatsing op websites of een opstartbedrag. Vraag altijd om een schriftelijke offerte en vergelijk wat er precies in zit. Leg ook vast wat je betaalt als het huis niet verkocht wordt.

Verkoop je zelf, dan betaal je geen courtage. Je doet dan wel zelf de bezichtigingen, de onderhandeling en het contact met de koper en de notaris. Ook dan wil je een goede presentatie: heldere foto's, een plattegrond en een eerlijke omschrijving. Die kun je zelf maken of laten maken.

Energielabel en documenten

Bij de verkoop van een woning heb je een geldig energielabel nodig. Kijk op de website van de Rijksoverheid wat er voor jouw woning geldt en hoe je het label aanvraagt. De kosten hangen af van de adviseur en het soort woning.

Verder heb je documenten nodig die je meestal al hebt of kosteloos opvraagt: je eigendomsakte, gegevens over de VvE als je een appartement verkoopt, en een lijst van zaken die wel en niet blijven. Een vragenlijst over de staat van de woning helpt de koper en voorkomt discussie achteraf.

Je hypotheek afsluiten

Bij de overdracht los je je oude hypotheek af met de opbrengst van de verkoop. De notaris regelt dat het hypotheekrecht uit het register wordt gehaald. Daar zijn kosten aan verbonden, die op de afrekening van de notaris staan.

Los je eerder af dan je hypotheek afspreekt, dan kan je hypotheekverstrekker een vergoeding vragen voor het vervroegd aflossen. Of dat zo is en hoeveel, hangt af van je rentevaste periode en je voorwaarden. Vraag het na bij je hypotheekverstrekker voordat je een verkoopprijs afspreekt. Soms kun je je hypotheek meenemen naar je nieuwe huis. Ook dat staat in je voorwaarden.

Dubbele lasten en overbrugging

Koop je eerst een nieuwe woning, dan kan het zijn dat je een tijd twee huizen tegelijk betaalt. Dat geldt voor de hypotheek, maar ook voor energie, verzekeringen en gemeentelijke belastingen. Heb je het geld uit je oude huis nodig voor je nieuwe, dan kan een overbruggingskrediet uitkomst bieden. Daar betaal je rente over. Je hypotheekadviseur rekent mee wat in jouw situatie past.

Verkoop je eerst, dan heb je dat risico niet, maar moet je misschien tijdelijk ergens anders wonen. Ook dat kost geld. Weeg af wat voor jou het meest geruststellend voelt.

Verkoopklaar maken en verhuizen

Een frisse muur, een gerepareerde kraan of een opgeruimde tuin kunnen een koper over de streep trekken. Je hoeft je huis niet te verbouwen, maar kleine dingen maken verschil. Zet op een rij wat je zelf doet en wat je laat doen.

Vergeet de verhuizing niet: een verhuisbedrijf of een bus, dozen, en eventueel opslag als je nieuwe huis nog niet klaar is. Vraag tijdig offertes aan, zeker in drukke maanden.

Wat kun je zelf beperken?

Je kunt niet alle kosten voorkomen, maar je hebt er wel invloed op:

• Vergelijk makelaars op wat ze precies doen, niet alleen op de courtage.
• Vraag vroeg naar de voorwaarden van je hypotheek.
• Plan je aankoop en verkoop zo dat de periode met dubbele lasten kort blijft.
• Doe kleine klussen zelf.

Bij WonendNederland plaats je je woning zelf, zonder tussenpersoon en zonder kosten voor de advertentie. Een koper vind je waar kopers zoeken. Je bepaalt zelf wanneer je beschikbaar bent voor bezichtigingen, en geinteresseerden reageren rechtstreeks bij jou.

Veelgestelde vragen over verkopen en kosten

Een paar vragen die verkopers vaak stellen, kort beantwoord.

Moet ik alle kosten vooraf betalen? Nee, niet alles. Sommige kosten betaal je voordat je huis online staat, zoals het energielabel en de foto's. Andere komen pas bij de overdracht, zoals het aflossen van je hypotheek. Vraag elke partij wanneer de rekening komt, dan weet je wat je wanneer nodig hebt.

Kan ik kosten besparen door zelf te verkopen? Dat kan. Verkopen zonder makelaar scheelt de makelaarskosten, maar je doet dan zelf de presentatie, de bezichtigingen en de onderhandeling. Bedenk vooraf hoeveel tijd je daarvoor hebt.

Welke kosten mag ik aftrekken? Dat hangt af van je situatie. Kijk op de site van de Belastingdienst of vraag het na bij een adviseur, zeker als je ook een nieuwe woning koopt.

Wat als mijn huis langer te koop staat dan gedacht? Dan lopen vaste lasten door, en soms ook dubbele lasten. Reken daarom niet alleen met de dag van verkopen, maar houd ruimte in je planning.

Kosten verkoper: de bedenktijd van je koper

Reken je de kosten verkoper uit, plan dan ook de tijd goed. Een particuliere koper heeft volgens de Rijksoverheid 3 dagen bedenktijd, vanaf de dag nadat hij het getekende contract heeft gekregen. Jij als verkoper hebt die niet. Maak dus geen kosten voor je eigen verhuizing of een nieuwe woning voordat die dagen voorbij zijn. Plaats je je woning zelf, zonder tussenpersoon, dan houd je zelf overzicht over elke afspraak met je koper.

Kort samengevat

De kosten verkoper bestaan vooral uit de makelaar, de presentatie, het energielabel, het afsluiten van je hypotheek en de periode tussen twee huizen. Vraag bij elke post een offerte of de voorwaarden op, en reken het uit voordat je een vraagprijs kiest. Bij twijfel helpen je hypotheekadviseur en de notaris je verder; voor belastingvragen kijk je bij de Belastingdienst.

Lees hoe je je woning verkoopt