Opleveringsinspectie nieuwbouw: zo pak je het aan

Na maanden wachten is het zover: je nieuwbouwhuis wordt opgeleverd. Voor je de sleutel krijgt, loop je samen met de bouwer door het huis. Die opleveringsinspectie bij nieuwbouw is je moment om gebreken vast te leggen, zodat de bouwer ze herstelt. Van je budget tot de sleutel: dit is de laatste stap. In dit blog lees je hoe je je voorbereidt, wat er tijdens de inspectie gebeurt en wat je daarna nog kunt doen.

Wat is de opleveringsinspectie bij nieuwbouw?

Bij de oplevering controleer je samen met de bouwer of alle werkzaamheden volgens afspraak zijn uitgevoerd. Dat staat in het stappenplan nieuwbouw van Vereniging Eigen Huis. Wat je samen vindt, komt in een proces-verbaal van oplevering. Jij en de bouwer tekenen dat stuk. Met zijn handtekening belooft de bouwer de genoteerde gebreken te herstellen. Daarna krijg je de sleutel.

Vanaf de oplevering is het huis voor jouw risico. Regel dus op tijd je opstalverzekering; die is bij een koopwoning met een hypotheek verplicht.

Voorbereiden: dit neem je mee

Een goede voorbereiding maakt de inspectie een stuk rustiger. Neem dit mee:

• De koop- en aannemingsovereenkomst en de technische omschrijving. Daarin staat wat de bouwer moet leveren.
• Je lijst met meerwerk en minderwerk, zodat je kunt nagaan of alles is gedaan wat je hebt gekozen.
• De tekeningen van je woning.
• Een zaklamp, een rolmaat, een waterpas en iets om op te schrijven of foto's mee te maken.

Lees de stukken vooraf nog eens door. Weet je wat er in de badkamer, keuken en meterkast hoort te zitten, dan zie je sneller wat ontbreekt.

Een deskundige meenemen

Je kunt ervoor kiezen een opleveringskeuring te laten doen door een bouwkundige. Die controleert welke gebreken er zijn en loopt met je mee bij de inspectie. Een deskundige ziet sneller dingen die een leek mist, zoals een slecht afgewerkte aansluiting of een kozijn dat niet goed sluit. Vraag de bouwer vooraf of je een deskundige mag meenemen, en plan die op tijd in.

Tijdens de inspectie: kamer voor kamer

Neem de tijd en loop het huis in een vaste volgorde door, van boven naar beneden of van buiten naar binnen. Let bijvoorbeeld op:

• Muren, plafonds en vloeren: scheuren, beschadigingen, oneffenheden.
• Ramen en deuren: openen en sluiten ze goed, sluiten de sloten, zit het glas heel?
• Installaties: werken de verwarming, de ventilatie, de stopcontacten en de lichtpunten?
• Keuken en sanitair: lekt er niets, loopt het water goed weg?
• Buiten: het dak, de goten, het metselwerk en de aansluiting van de tuin.

Schrijf alles op wat je ziet, ook als het klein lijkt. Wat niet in het proces-verbaal staat, is later lastiger aan te tonen. Maak er foto's van, zodat je bij het herstel weet waar het om ging.

De 5%-regeling: je stok achter de deur

Volgens Vereniging Eigen Huis heb je als koper van een nieuwbouwwoning het wettelijke recht om bij de oplevering 5 procent van de aanneemsom achter te houden. Dat kan op twee manieren: in een depot bij de notaris, of doordat de aannemer een bankgarantie stelt. Controleer voor de oplevering bij de notaris of die bankgarantie er echt is.

Drie maanden na de oplevering gaat het geld naar de aannemer. Zijn er dan nog gebreken, dan mag je een deel in depot houden, in redelijke verhouding tot de gebreken. Laat dat de notaris schriftelijk weten voordat de drie maanden voorbij zijn. Heb je de koop- en aannemingsovereenkomst na 1 januari 2024 gesloten, dan moet de aannemer je in de tweede maand na de oplevering schriftelijk op dat recht wijzen.

Na de oplevering

Vind je in de eerste drie maanden na de oplevering nog gebreken, meld ze dan schriftelijk bij de bouwer. Gebruik je de 5%-regeling, dan helpt die om het herstel geregeld te krijgen.

Voor nieuwe bouwplannen sinds 2024 kijkt een private kwaliteitsborger mee tijdens de bouw. Hij verklaart aan het eind of je huis voldoet aan de bouwtechnische eisen. Ontbreekt een positieve verklaring, dan mag je er nog niet gaan wonen. Vraag de bouwer hoe dat voor jouw woning geregeld is.

Na de opleveringsinspectie: de onderhoudstermijn

Met de opleveringsinspectie is het werk niet klaar. Volgens Woningborg heeft de bouwer na de oplevering 3 maanden de tijd om de opleverpunten te herstellen; dat heet de onderhoudstermijn. Meld wat je daarna nog ziet schriftelijk bij de bouwer. Staat er een 5%-depot of bankgarantie bij de notaris en zijn aan het einde van de 3 maanden nog niet alle punten opgelost, laat de notaris dat dan voor het einde van de termijn schriftelijk weten, met het bedrag dat je wilt blokkeren.

Wie neem je mee naar de opleveringsinspectie?

Bij de opleveringsinspectie loop je met de aannemer door je nieuwe woning. Je hoeft dat niet alleen te doen. Veel kopers nemen een bouwkundige deskundige mee, die weet waar hij moet kijken en hoe hij een gebrek omschrijft. Spreek die afspraak ruim op tijd af, want rond opleverdagen is het druk. Neem zelf je meerwerklijst, een rolmaat, een waterpas en je telefoon voor foto's mee. Lees het proces-verbaal goed voordat je tekent, en vraag een kopie mee.

Veelgestelde vragen over de opleveringsinspectie

Moet ik het proces-verbaal tekenen als ik het niet eens ben? Zet in het proces-verbaal welke punten jij als gebrek ziet, ook als de bouwer het niet met je eens is. Zo staat het vast.

Hoe lang kan ik geld achterhouden onder de 5%-regeling? Tot drie maanden na de oplevering. Wil je daarna nog een deel in depot houden omdat er gebreken zijn, laat het de notaris dan schriftelijk weten voordat die termijn voorbij is.

Wat als ik later nog een gebrek vind? Meld het schriftelijk bij de bouwer. Valt de woning onder een garantie- en waarborgregeling, dan geldt er ook een herstelwaarborg voor bepaalde gebreken na de oplevering.

Maak je nog keuzes voor je nieuwe huis, lees dan ook hoe kopersbegeleiding bij nieuwbouw werkt.

Lees over kopersbegeleiding bij nieuwbouw