Puntensysteem huurwoning: klopt je huur?

Huur je een woning, of ga je er een verhuren? Dan heb je te maken met het puntensysteem. Het bepaalt hoeveel huur er voor een woning maximaal gevraagd mag worden. Op deze pagina lees je wat het puntensysteem voor een huurwoning is, waar de punten voor staan, hoe je zelf nagaat of je huur klopt en waar je terechtkunt als je denkt dat je te veel betaalt.

Wat is het puntensysteem voor een huurwoning

Het puntensysteem heet officieel het woningwaarderingsstelsel. Elke huurwoning krijgt punten voor wat hij te bieden heeft. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn. Bij een bepaald aantal punten hoort een maximale huurprijs. De regels, de grenzen en de bedragen per punt stelt de overheid vast en worden regelmatig aangepast. De actuele stand lees je bij de Rijksoverheid op hoeveel huur je maximaal betaalt.

• Voor huurders: je kunt nagaan of de huur die je betaalt of gaat betalen past bij de woning.
• Voor verhuurders: je weet welke huur je voor je woning mag vragen, zodat je achteraf niet hoeft terug te betalen.
• Voor wie twijfelt: de punten geven een eerlijke maat, los van wat er op de markt gevraagd wordt.

Waar krijgt een woning punten voor

De punten gaan over de woning zelf en wat erbij hoort. De belangrijkste onderdelen zijn:

• Oppervlakte: de vierkante meters van de kamers en andere ruimtes.
• Energielabel: een zuinige woning krijgt meer punten dan een woning met een slecht label. Het label van een woning zoek je op via energielabel.nl.
• Keuken en sanitair: de lengte van het aanrecht, het aantal toiletten, douches en baden en de voorzieningen daarbij.
• Verwarming: welke ruimtes verwarmd worden.
• Buitenruimte: een tuin, balkon of dakterras.
• De WOZ-waarde: de waarde die de gemeente aan de woning geeft telt ook mee.
• Extra's: zoals een berging of een parkeerplek die bij de woning hoort.

Voor een kamer met gedeelde keuken of badkamer geldt een eigen puntentelling. Huur je een kamer of studio, lees dan ook studio of kamer huren.

Zelf je punten tellen

De Huurcommissie heeft een rekentool waarmee je de punten van een woning zelf telt. Je vult de gegevens van de woning in en ziet daarna welke maximale huurprijs daarbij hoort. Je vindt de tool op de site van de Huurcommissie. Een paar tips:

• Meet zelf na: de oppervlakte van elke ruimte telt mee, dus meet nauwkeurig.
• Zoek het energielabel op: het label maakt vaak een groot verschil in punten.
• Zoek de WOZ-waarde op: die staat op de aanslag van de gemeente of in het WOZ-waardeloket.
• Bewaar je uitkomst: heb je later een vraag of een geschil, dan heb je je berekening bij de hand.

Denk je dat je huur te hoog is

Komt er uit je telling een lagere maximale huur dan je betaalt, praat dan eerst met je verhuurder. Kom je er samen niet uit, dan kun je de Huurcommissie vragen om je huurprijs te toetsen. Er gelden termijnen en voorwaarden voor zo'n verzoek; lees die eerst na op de site van de Huurcommissie. Meer over je rechten als huurder lees je bij de Rijksoverheid onder woning huren, en de Woonbond helpt huurders met vragen.

Ga je een woning huren, kijk dan voor je tekent ook goed naar het contract. Waar je op let lees je op een huurwoning vinden. Wil je weten wat huren of kopen je per maand kost, gebruik dan de rekenhulp op maandlasten.

Het puntensysteem bij het zoeken naar een huurwoning

Zoek je een huurwoning, neem het puntensysteem dan mee voor je tekent. Vraag de verhuurder hoeveel punten de woning heeft en hoe hij tot de huurprijs komt. Met de huurprijscheck van de Huurcommissie reken je zelf na of de huur past bij de woning. Kijk ook naar de servicekosten, want die komen bovenop de kale huur. Woningen die bij je passen: vertel op huurwoningen waar je naar zoekt, dan staan passende woningen bovenaan en krijg je een seintje bij nieuw aanbod.

Puntensysteem en middenhuur

Het puntensysteem bepaalt niet alleen de huur van sociale huurwoningen. Sinds de Wet betaalbare huur geldt het ook voor een deel van de woningen in het middensegment. Het aantal punten bepaalt dan in welk deel van de huurmarkt een woning valt en welke huur er maximaal mag gelden. De grenzen staan bij de Rijksoverheid over de maximale huur. Wat huren in je regio ongeveer kost, zie je bij de huurprijzen op de woningmarkt.

Wat doet de Huurcommissie met de punten?

De Huurcommissie gebruikt de puntentelling om te bepalen wat de maximaal redelijke huurprijs is. Op verzoek van een gemeente kan ze ook een verklaring geven over de kwaliteit van een woning en de maximale huur. Voor huurders in de vrije sector kan ze de aanvangshuur of een huurverhoging toetsen. Wanneer je haar inschakelt, lees je bij de Huurcommissie: wanneer schakel je haar in?.

Punten bij een kamer: sinds 2025 in het contract

Huur je een kamer, dan hoort de puntentelling volgens de Rijksoverheid sinds 1 januari 2025 in je huurcontract, met de kale huur en de servicekosten apart. Zo zie je meteen of de huur past bij de punten. Klopt het niet, laat de huur dan binnen 6 maanden na de start van je contract toetsen door de Huurcommissie. Sinds 1 januari 2025 kun je ook bij je gemeente terecht als de huur te hoog is.

Punten tellen voor je tekent

Tel de punten het liefst voordat je het contract tekent. Zo weet je of de huur bij de woning past, en kun je het bespreken met de verhuurder voordat je vastzit.

Veelgestelde vragen

Bekijk huurwoningen